Oplevering nieuwbouw woning

Oplevering van een nieuwbouw woning
De oplevering van uw nieuwbouw woning is natuurlijk een zeer heugelijk feit.

Maar! Het is ook juridisch een belangrijk moment, namelijk het eigendom en de rechten en plichten behorende bij de woning worden aan u als opdrachtgever cq koper overgedragen.

Nu is het bouwen van een gebouw, woning, bedrijfspand, school of wat voor bouwwerk dan ook, altijd een complex proces. Veel disciplines zoals bijvoorbeeld architect, aannemer, installateurs, adviseurs  en natuurlijk de opdrachtgever komen bij elkaar om een uniek product te realiseren. Daarbij gebeurt dit nog steeds grotendeels op locatie en door mensenhanden.

Natuurlijk, er zijn al veel objecten en zelfs woningen die men tegenwoordig in 3D kan printen maar het werkelijk printen van een bewoonbare woning is nog (ver?) weg.

We zien tegenwoordig wel veel meer dat bouwdelen in een fabriek, onder ideale omstandigheden, worden gefabriceerd en deze op de bouwplaats worden samengevoegd. Hierdoor neemt de kans op bouwfouten weliswaar af, maar is de aanwezigheid van specialisten op een bouwplaats nog steeds vereist. Dit houdt in dat er met het bouwen van een woning bepaalde toleranties zijn toegestaan. Het is natuurlijk niet zo dat een bouwende partij deze zelf kan bepalen. Nee, dergelijke toleranties, eisen etc. zijn vastgelegd in onze bouwregelgeving, NEN-normen etc. Of dit nu betrekking heeft op bijvoorbeeld krassen in het glas, vlakheid van stucwerk, tegelwerk of vloeren of de vereiste laagdikte van de verf op kozijnen, alles is vastgelegd in onze bouwregelgeving.

Voorschouw
Vaak wordt voorafgaande aan de daadwerkelijke oplevering een voorschouw ingepland, veelal enkele weken voor de oplevering. Doel van deze voorschouw is om u als toekomstig bewoner/eigenaar de woning vooraf rustig te laten bekijken. Het kan zijn dat u een blanco lijst krijgt overhandigd, waarop u eventuele geconstateerde zaken kunt vermelden. Dit kunnen door u geconstateerde gebreken zijn, maar ook niet goed uitgevoerd meer- of minderwerk. De bouwende partij kan deze zaken dan nog voor de werkelijke oplevering verhelpen. Kan verhelpen, want het is niet altijd gezegd dat alle door u geconstateerde zaken ook zijn verholpen bij de oplevering. Bijvoorbeeld een kapotte isoglas ruit kan een leveringstermijn van meer dan een maand hebben, deze zal bij oplevering dan mogelijk nog niet zijn vervangen.

Een voorschouw kent overigens geen juridische status dus of u 1 of 100 punten opschrijft maakt niets uit. Nogmaals er kunnen ook geen rechten aan een voorschouw worden ontleend.

Oplevering
Zoals aangegeven gaat het risico van het werk bij de oplevering over van de bouwende partij naar u als kopende partij. De daadwerkelijke oplevering gebeurt door het geven van een goedkeuring door u als opdrachtgever cq koper op het geleverde werk. In de praktijk betekent dit moment het ondertekenen van het proces verbaal van oplevering door beide contractpartijen, een gemachtigde namens de verkopende partij en u als kopende partij.

Alvorens het proces verbaal wordt ondertekend, wordt eerst met u de woning volledig gecontroleerd op mogelijke gebreken, maar ook dat alles aanwezig is dat met de bouwende partij is afgesproken. Geadviseerd wordt het meer- en minderwerk altijd goed te controleren, daar u vaak de enige bent die echt weet wat gewenst en besteld is.

Aan de hand van de rondgang wordt een zo compleet mogelijke lijst van gebreken opgesteld en worden de meterstanden genoteerd. In eerste instantie wordt altijd gekeken of de woning bewoond kan gaan worden. Met andere woorden, is er drinkwater, verwarming, zijn dak en gevels wind- en waterdicht, is de woning goed bereikbaar enz. Indien dit namelijk niet het geval is mag u de oplevering weigeren.

Het is inmiddels gebruikelijk dat één of meerdere vaklieden tijdens een oplevering paraat staan om kleine gebreken direct te verhelpen. Aan het einde van de rondgang wordt gecontroleerd dat alle geconstateerde en gerechtvaardigde gebreken (bepaald aan de hand van de geldende wetten en normen) op het proces verbaal van oplevering zijn genoteerd. Bij akkoord wordt door beide partijen dit proces verbaal ondertekend en bent u eigenaar geworden van de woning.

Garantie termijnen
In het algemeen wordt een onderhoudstermijn van 3 maanden na de oplevering gehanteerd. In deze periode kunt u kleine zaken nog melden bij de aannemer, die deze dan moet verhelpen. Algemeen wordt geadviseerd dergelijke kleinere zaken op een papier te zetten (bijvoorbeeld in de meterkast ophangen) en na 2,5 maand deze lijst nogmaals door te nemen. Voor zover de punten nog aanwezig zijn, kunnen deze bij de aannemer worden aangegeven.

Het kan zijn dat een deur niet lekker sluit, doordat deze door het vocht iets is kromgetrokken (let op, de norm geeft aan dat een standaard deur bij oplevering tot 11mm krom mag staan alvorens deze vervangen moet worden). Derhalve het advies met dergelijke kleine punten even geduld te hebben voordat ze worden opgelost. In het geval van de deur, er kan natuurlijk prima iets van een slotplaatje worden afgevijld, waardoor de deur weer goed in het slot valt. Maar de deur kan na verloop van weken ook weer recht trekken. Om dan bij de slotplaat er iets bij te vijlen is verdraaid lastig. Voor de diverse bouwmaterialen geldt vervolgens ook een garantietermijn waar in het algemeen zes jaar voor wordt aangehouden. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook de zogenaamde ‘verborgen gebreken’. In het voorbeeld van de deur, bijvoorbeeld een voordeur; indien deze niet meer afsluitbaar is dan kan dit vanzelfsprekend direct bij de aannemer worden aangeven en zal dit meteen dienen te worden verholpen.

Na de oplevering
Het is raadzaam direct na de oplevering de woning te voorzien van verlichting, in het zicht (woonkamer of keuken) een tijdelijke tafel en wat stoelen neer te zetten om te laten zien dat de woning ‘bewoond’ is. Duur gereedschap, bouwmaterialen voor bijvoorbeeld de keuken, badkamer etc. zoveel mogelijk uit het zicht opslaan om zo mogelijke redenen tot inbraak te beperken.

De eerste weken na de oplevering is het raadzaam de woning rustig op te warmen en normaal te ventileren. U dient zicht te realiseren dat een nieuwbouwwoning bij oplevering nog circa twee tot drieduizend liter bouwvocht bevat. Dit kan niet een-twee-drie met stoken worden afgevoerd, maar zal via ventileren langzaamaan uit de woning moeten verdampen. Dit proces van drogen (en uitharden van de bouwmaterialen) van de materialen kan een paar jaar in beslag nemen.

Het geforceerd drogen, bijvoorbeeld middels een bouwdroger, is niet aan te raden daar dit het vocht aan de oppervlakte van de materialen eruit haalt, maar niet het dieper gelegen vocht. Het gevolg is vaak grote krimpscheuren of later toch nog een verhoogde vochtigheid.

Het tijdelijk plaatsen van een bouwdroger kan overigens wel toepasbaar zijn bij bijvoorbeeld een lekkage.

Checklist voorschouw/oplevering
Vanwege de grote diversiteit aan bouwmaterialen, installaties etc. is het niet mogelijk een volledig passende checklist op te stellen. Wel hebben wij voor een checklist van de algemene aandachtspunten opgesteld die u bij een voorschouw/oplevering kunt hanteren:

– Dag van oplevering: opstal- en inboedelverzekering geregeld

– Alle termijnen betaald

– Meer – en minderwerk conform afspraken
– badkamer
– keuken
– toilet(ten

– Per kamer
– plafond
– wanden
– vloer
– deurkozijn en deur
– raamkozijn met controle functioneren raam/deur

– Installaties
– verwarmingsinstallatie aanwezig/werkend
– elektrische installatie aanwezig/aangesloten en groepenkaart aanwezig
– gasinstallatie aanwezig/werkend

– Daken
– dakpannen volledig aansluitend
– platte daken (geen diepe plasvorming aanwezig)

– Gevels
– beschadigingen aanwezig aan betonnen elementen, stucwerk, metselwerk
– schilderwerk dekkend en geen beschadigingen
– erfafscheiding aangeduid